Бухгалтерский и налоговый учет в строительстве: изменения и особенности

В 2025 году строительная отрасль России переживает значительные трансформации в учетной сфере. Новые федеральные стандарты бухгалтерского учета (ФСБУ), поправки в Налоговый кодекс и изменения в регистрации недвижимости усложняют работу специалистов, но также открывают возможности для оптимизации. Строительный бизнес сталкивается с ужесточением требований к отчетности, расчету НДС и учету капитальных вложений, особенно для застройщиков и подрядчиков.

В этой статье разберем ключевых участников процесса, нововведения и практические рекомендации по ведению учета, чтобы помочь избежать ошибок и штрафов.

Участники строительного процесса: роли и обязанности

Строительство — это цепочка, где каждый отвечает за свою задачу. Инвестор вкладывает деньги в проект, определяет цели и использует собственные или заемные средства. Заказчик — лицо, реализующее проект от имени инвестора, будь то сам инвестор или третья сторона с правами на активы. Подрядчик выполняет работы по договору. Застройщик — компания с участком и разрешением, привлекающая деньги дольщиков. Технический заказчик координирует проект.

Роли влияют на учет: инвесторы и заказчики следят за вложениями, подрядчики — за расходами на работы, застройщики — за долевым участием. Четкое разделение ролей снижает налоговые риски, особенно с эскроу-счетами.

Рассмотрим, как ведется учет инвестора, заказчика-застройщика, подрядчика строительства и как учитывать материалы.

Учет инвестора

Инвестор — это юридическое или физическое лицо, которое вкладывает деньги в строительство. Эти средства отражаются у него как дебиторская задолженность.

После завершения строительства объект передают инвестору. Ведение дальнейшей налоговой отчетности зависит от того, как инвестор будет распоряжаться недвижимостью. Например, если он планирует использовать ее для себя, то может сдавать в аренду или продавать.

Учет застройщика

С 2021 года незавершенное строительство считается запасами по стандарту ФСБУ 5/2019. Расходы на рекламу не включаются в затраты строящегося объекта. Средства дольщиков учитываются на эскроу-счетах, для этого используется счет 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные» или открывается новый субсчет в рабочем плане счетов.

Экономия по договорам долевого участия не облагается НДС, так как с 1 октября 2010 года услуги застройщика освобождены от налога по закону (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ и подтверждается письмами Минфина и решениями судов). Однако НДС начисляется, если строятся нежилые помещения для производства, не входящие в общее имущество дома. Машиноместа при этом налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Учет подрядчика

Строительно-монтажные работы (СМР) отражаются по договорам подряда на счете 20, а для собственных нужд — на счете 08.03. Учет ведется отдельно по каждому объекту строительства, указанному в договоре, даже если один договор охватывает несколько объектов.

Расходы группируются по правилам сметного ценообразования:

Их процент лучше определять по Методическим рекомендациям МДС 81-33.2004, а также прочие расходы (проектные работы, оборудование, не связанные напрямую со строительством, если работы выполняются своими силами).

Временные сооружения учитываются так: титульные (по ст. 8 Сводного сметного расчета) строятся по отдельному договору подряда, а не титульные (настилы, лестницы, леса) включаются в накладные расходы, подлежат амортизации на время строительства или списываются.

Учет материалов в строительстве

Учет материалов, включая давальческие, ведется по стандарту ФСБУ 5/2019, хотя микропредприятия с упрощенным учетом от него освобождены. Материалы отражаются по фактической стоимости, которая включает цену покупки, доставку и таможенные пошлины.

Списание происходит тремя способами:

При перемещении на объекты используются лимитно-заборные карты (форма М-8) или требования-накладные (М-11), а списание проводится ежемесячно на основе отчетов прорабов. Потери должны быть в пределах естественной убыли, а сверхнормативные ложатся на материально ответственное лицо.

Давальческие материалы (по ст. 745, 713 ГК РФ) — это материалы заказчика, право собственности на которые к подрядчику не переходит. Их стоимость не включается в цену договора (ст. 709 ГК РФ), где цена равна смете минус стоимость материалов. Передача фиксируется актом, рекомендуется форма М-15, с указанием наименований и количеств. У заказчика движение идет внутри счета учета материалов, у подрядчика — на забалансовом счете 003, а списание происходит по отчету об использовании, утвержденному договором.

Как заказчик-застройщик и подрядчик определяют прибыль

Заказчик-застройщик

У заказчика-застройщика финансовый результат — это экономия от строительства объекта недвижимости. Экономию считают по всему жилому комплексу (МКД), а не по каждому договору долевого участия (ДДУ) отдельно, как указано в определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу А60-43572/2019.

Застройщик может определить свою экономию только после завершения всех работ, включая благоустройство территории, согласно определению от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу А65-32019/2019. Налог на прибыль взимается с экономии застройщика. По НДС услуги застройщика освобождены от налога (п. 23.1 ст. 149 НК РФ), за исключением объектов производственного назначения.

Затраты на привлечение дольщиков застройщик учитывает на счете 20 как часть незавершенного производства, а списывает на расходы при определении финансового результата.

Подрядчик

У подрядчика финансовый результат по краткосрочным договорам определяется как разница между доходами и расходами каждый отчетный период. Для долгосрочных договоров (более года), кроме микропредприятий с упрощенным учетом, применяется ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда». Выручка в этом случае рассчитывается «по мере готовности» — либо по степени завершенности работ, либо по доле понесенных расходов на дату отчета.

В налоговом учете долгосрочных договоров (ст. 271 НК РФ) можно использовать аналогичный подход с актами КС-2/КС-3. НДС начисляется при предъявлении работ заказчику и подписании актов, а для собственных нужд — ежеквартально с составлением счета-фактуры в одном экземпляре. Вычеты применяются в общем порядке. Незавершенное производство по ст. 319 НК РФ — это продукция или работы, которые уже сделаны, но еще не приняты заказчиком.

Новые стандарты бухгалтерского учета в строительстве

В 2025 году строительные компании обязаны применять следующие ФСБУ:

Для подрядчиков это значит учет СМР на счете 20 (производство) или 08.03 (для собственных нужд), с группировкой по сметам: материалы, зарплата, машины, накладные и прочие расходы (по МДС 81-33.2004).

Что изменилось с 1 марта 2025 года

Закон № 487-ФЗ ввел строгие требования для регистрации недвижимости. Вот ключевые изменения:

Какие государственные пошлины можно получить

Рассмотрим, какие государственные пошлины за регистрацию недвижимости можно получить с 01.01.2025.

Рекомендации: как адаптироваться к изменениям

В 2025 году учет в строительстве требует внимания к ФСБУ, НДС и регистрации. Застройщики, фокусируйтесь на эскроу и экономии, подрядчики — на группировке расходов. Рекомендуем обновить учетную политику и пройти обучение.