Имущественный вычет при прогрессивной шкале НДФЛ: как рассчитать возврат, если доход выше 2,4 млн рублей

С 1 января 2025 года НДФЛ в России считают по пятиступенчатой шкале: 13%, 15%, 18%, 20% и 22% в зависимости от совокупного годового дохода (п. 1 ст. 224 НК РФ, ред. Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Для тех, кто зарабатывает больше 2,4 млн рублей в год, это означает, что часть дохода облагается по повышенной ставке. И здесь возникает ключевой вопрос: по какой именно ставке государство вернет налог при имущественном вычете?

Ответ не так очевиден, как кажется. Вычет уменьшает налоговую базу, а не сам налог, поэтому итоговая сумма возврата зависит от того, к какой части дохода вычет применяется. При годовом доходе в 5 млн рублей разница между «наивным» расчетом и реальным может составить десятки тысяч рублей.

В статье вы узнаете:

Пятиступенчатая шкала НДФЛ с 2025 года: что изменилось для вычетов

До 2025 года большинство работников платили НДФЛ по единой ставке 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн рублей). Имущественный вычет в 2 млн рублей давал предсказуемый возврат: 260 000 рублей. С 2025 года расчет усложнился.

Ставки и пороги доходов

Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ (ред. от 12.07.2024 № 176-ФЗ), с 1 января 2025 года действует следующая шкала:

Ставка применяется не ко всему доходу целиком, а к каждой «ступени» отдельно. С первых 2,4 млн рублей удерживают 13%, со следующих 2,6 млн (от 2,4 до 5 млн) удерживают 15%, и так далее. Этот принцип напрямую влияет на расчет вычета.

Отчетность, бухучет и налоги

Налоговая реформа 2026: президент поддержал переходный период

Новость

23.01.2026

8 763

Какие доходы входят в совокупность налоговых баз

Согласно п. 2.1 ст. 210 НК РФ, совокупность налоговых баз для резидентов включает доходы по трудовым и гражданско-правовым договорам, доходы от долевого участия (дивиденды), выигрыши, доходы по операциям с ценными бумагами и ряд других. Основная налоговая база (п. 3 ст. 210 НК РФ) формируется прежде всего из зарплаты, вознаграждений по ГПД и иных «трудовых» доходов. Именно к ней в первую очередь применяются имущественные вычеты.

Доходы от разных работодателей суммируются. Если один работодатель платит 1,5 млн рублей в год, а второй 1,2 млн, совокупный доход для целей прогрессивной шкалы составляет 2,7 млн рублей, и часть дохода попадает под ставку 15%.

Порядок применения имущественного вычета при нескольких ставках

При прогрессивной шкале вычет уменьшает налоговую базу, начиная с дохода, облагаемого по самой низкой ставке. Это принципиальный момент: вычет «съедает» сначала ту часть дохода, с которой НДФЛ удержан по ставке 13%, и только если вычет превышает этот доход, остаток переходит на следующую ступень.

Логика вытекает из конструкции п. 1 ст. 224 НК РФ: налог считается нарастающим итогом, и вычет уменьшает совокупную налоговую базу «снизу». ФНС в разъяснениях 2025 года подтвердила этот подход.

Почему возврат не всегда равен 260 000 рублей

При доходе до 2,4 млн рублей в год вычет в 2 млн рублей полностью укладывается в «первую ступень» (13%). Возврат составит ровно 260 000 рублей: 2 000 000 × 13% = 260 000.

Если же годовой доход, например, 1,8 млн рублей, вычет в 2 млн рублей превышает доход за год. В этом случае за текущий год вернут только 234 000 рублей (1 800 000 × 13%), а остаток вычета (200 000 рублей) перенесут на следующий год. И в следующем году ставка для расчета возврата будет определяться заново, исходя из дохода того года.

При доходе выше 2,4 млн рублей вычет в 2 млн рублей тоже целиком попадает в зону 13%-ной ставки, потому что 2 млн меньше порога первой ступени (2,4 млн). Возврат составит те же 260 000 рублей. Повышенная ставка 15% в этом случае на сумму возврата по имущественному вычету не влияет.

Ситуация меняется для вычета по ипотечным процентам. Лимит в 3 млн рублей превышает порог первой ступени (2,4 млн). Если налогоплательщик заявляет одновременно вычет на покупку (2 млн) и вычет по процентам (до 3 млн), совокупный вычет может достигать 5 млн рублей. Часть этого вычета «заходит» на ступень 15%, и возврат с нее считается уже по повышенной ставке.

Пошаговый расчет: три примера с разным доходом

Пример 1: доход 3,5 млн рублей, вычет только на покупку

Исходные данные: годовой доход по трудовому договору 3 500 000 рублей. Куплена квартира, заявлен вычет 2 000 000 рублей. Ипотеки нет.

Без вычета НДФЛ считается так: с первых 2 400 000 рублей удерживают 13% (312 000 рублей), с оставшихся 1 100 000 рублей удерживают 15% (165 000 рублей). Итого НДФЛ за год: 477 000 рублей.

С вычетом налоговая база уменьшается на 2 000 000 рублей. Вычет «забирает» часть дохода из первой ступени. Облагаемый доход на первой ступени: 2 400 000 − 2 000 000 = 400 000 рублей. НДФЛ с первой ступени: 400 000 × 13% = 52 000 рублей. Вторая ступень не затрагивается вычетом: 1 100 000 × 15% = 165 000 рублей. Итого НДФЛ с вычетом: 217 000 рублей.

Сумма возврата: 477 000 − 217 000 = 260 000 рублей. Результат совпадает с «классическим» расчетом 2 000 000 × 13%, потому что весь вычет уместился в зону ставки 13%.

Пример 2: доход 3,5 млн рублей, вычет на покупку + ипотечные проценты

Исходные данные: тот же доход 3 500 000 рублей. Заявлены два вычета: 2 000 000 рублей (покупка) и 1 200 000 рублей (проценты по ипотеке за год). Совокупный вычет: 3 200 000 рублей.

Вычет уменьшает базу «снизу». Первая ступень (2 400 000 рублей по ставке 13%) полностью «съедается» вычетом. Остаток вычета: 3 200 000 − 2 400 000 = 800 000 рублей. Этот остаток уменьшает доход второй ступени: 1 100 000 − 800 000 = 300 000 рублей.

НДФЛ с вычетом: первая ступень 0 рублей (база обнулена), вторая ступень 300 000 × 15% = 45 000 рублей. Итого НДФЛ: 45 000 рублей.

Сумма возврата: 477 000 − 45 000 = 432 000 рублей. Из них 312 000 рублей возвращаются по ставке 13% (вычет уменьшил базу первой ступени на 2 400 000), а 120 000 рублей по ставке 15% (вычет уменьшил базу второй ступени на 800 000).

Пример 3: доход 6 млн рублей, максимальный совокупный вычет

Исходные данные: годовой доход 6 000 000 рублей. Вычет на покупку 2 000 000 рублей, вычет по процентам 3 000 000 рублей. Совокупный вычет: 5 000 000 рублей.

Без вычета: первая ступень 2 400 000 × 13% = 312 000; вторая ступень 2 600 000 × 15% = 390 000; третья ступень 1 000 000 × 18% = 180 000. Итого НДФЛ: 882 000 рублей.

С вычетом: база уменьшается на 5 000 000. Первая ступень обнулена (вычет «забрал» 2 400 000). Вторая ступень обнулена (вычет «забрал» еще 2 600 000, итого использовано 5 000 000). Третья ступень без изменений: 1 000 000 × 18% = 180 000. Итого НДФЛ с вычетом: 180 000 рублей.

Сумма возврата: 882 000 − 180 000 = 702 000 рублей. Для сравнения: «наивный» расчет 5 000 000 × 13% дал бы только 650 000 рублей. Фактический возврат больше на 52 000, потому что 2 600 000 из вычета уменьшили базу, облагавшуюся по ставке 15%.

Может ли возврат превысить 260 000 рублей

Часто встречается утверждение, что максимальный возврат по имущественному вычету при покупке жилья составляет 260 000 рублей (13% от 2 млн). При прогрессивной шкале это утверждение требует уточнения.

Если налогоплательщик заявляет только вычет на покупку (2 млн рублей), возврат действительно не превысит 260 000 рублей. Причина арифметическая: вычет в 2 млн рублей целиком укладывается в первую ступень шкалы (до 2,4 млн), где ставка 13%. Даже при доходе в 50 млн рублей вычет уменьшает именно нижнюю часть базы, облагаемую по 13%.

Ситуация другая при вычете по ипотечным процентам (до 3 млн рублей). Совокупный вычет до 5 млн рублей выходит за пределы первой ступени, и часть возврата рассчитывается по ставке 15% (а при очень большом вычете, перенесенном с прошлых лет, теоретически и по 18%). Максимальный совокупный возврат при полном использовании обоих вычетов (2 млн + 3 млн) составит больше 650 000 рублей: точная сумма зависит от распределения дохода по ступеням.

Отчетность, бухучет и налоги

Налоговый вычет за квартиру в ипотеке в 2026 году: как вернуть деньги без потерь

Виталий Михейкин

14.01.2026

8 173

Вычет через работодателя при прогрессивной шкале

Получить имущественный вычет можно двумя способами: подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую или оформить уведомление о праве на вычет и передать его работодателю (п. 8 ст. 220 НК РФ). Второй способ позволяет не ждать окончания года: работодатель перестает удерживать НДФЛ из зарплаты сразу после получения уведомления.

Как работодатель применяет вычет при прогрессивной шкале

Налоговый агент (работодатель) исчисляет НДФЛ нарастающим итогом с начала года (п. 3 ст. 226 НК РФ). При наличии уведомления о праве на вычет агент уменьшает налоговую базу работника на сумму вычета. Прогрессивная ставка применяется к оставшейся базе.

Рассмотрим на цифрах. Работник получает 350 000 рублей в месяц (4 200 000 в год). Имущественный вычет: 2 000 000 рублей. Работодатель получил уведомление в феврале.

С января по февраль накопленный доход: 700 000 рублей. Вычет уменьшает базу: 700 000 − 700 000 = 0 (использовано 700 000 из 2 000 000 вычета). НДФЛ за январь-февраль: 0 рублей. Работодатель возвращает уже удержанный за январь налог.

К июню накопленный доход: 2 100 000 рублей. Вычет использован полностью (2 000 000). Облагаемая база: 100 000 рублей. Ставка 13% (база не превысила 2 400 000). НДФЛ нарастающим итогом: 13 000 рублей.

К октябрю накопленный доход: 3 500 000 рублей. Облагаемая база: 1 500 000 рублей. Первые 400 000 (до порога 2 400 000 с учетом вычета) по ставке 13%, следующие 1 100 000 по ставке 15%. Работодатель пересчитывает НДФЛ помесячно, и с определенного месяца ставка для «текущего» дохода переключается на 15%.

Переключение ставки в середине года не требует от работника никаких действий. Работодатель делает пересчет автоматически.

Уведомление о праве на вычет: порядок получения

Для получения вычета через работодателя нужно подать в налоговую инспекцию заявление о подтверждении права на имущественный вычет. Форма заявления о подтверждении права на имущественный вычет утверждена Приказом ФНС от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@, действует с 12 января 2025 года. Подать можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Налоговая проверяет документы в течение 30 календарных дней (п. 8 ст. 220 НК РФ) и направляет уведомление напрямую работодателю. Работник не получает бумажный документ на руки; вместо этого работодатель видит уведомление в своем личном кабинете или получает его по ТКС.

При наличии нескольких работодателей налогоплательщик указывает в заявлении, у какого именно работодателя он хочет получать вычет. Можно распределить вычет между несколькими работодателями, указав конкретные суммы для каждого.

Перенос остатка вычета на следующий год

Если доход за год меньше суммы вычета, неиспользованный остаток переносится на следующие налоговые периоды (п. 9 ст. 220 НК РФ). Количество лет переноса не ограничено. Пенсионеры вправе перенести остаток на три предшествующих года (п. 10 ст. 220 НК РФ).

При переносе остатка ставка НДФЛ определяется заново, исходя из дохода того года, в котором вычет фактически применяется. Если в 2025 году доход составил 1,8 млн рублей и весь вычет уложился в ставку 13%, а в 2026 году доход вырос до 4 млн, остаток вычета будет уменьшать базу 2026 года, начиная опять с нижней ступени (13%).

Перенос остатка не «запоминает» ставку предыдущего года. Каждый год расчет начинается заново: вычет уменьшает базу текущего года снизу вверх по ступеням.

Заполнение декларации 3-НДФЛ при нескольких ставках

Форма 3-НДФЛ для отчетности за 2024 год утверждена Приказом ФНС от 19.09.2024 № ЕД-7-11/757@. Для отчетности за 2025 год действует новая форма, утвержденная Приказом ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@ (вступил в силу с 1 января 2026 года). Новая форма учитывает пятиступенчатую шкалу НДФЛ и содержит отдельные строки для расчета налога по каждой ставке.

Общий порядок заполнения

Декларация содержит отдельные разделы для доходов, облагаемых по разным ставкам. Налогоплательщик заполняет Приложение 1 (доходы от источников в РФ), где указывает доходы с разбивкой по ставкам. Если работодатель в течение года применял сначала ставку 13%, а затем 15% (после превышения порога 2,4 млн), в справке о доходах (бывшая 2-НДФЛ) будут отражены обе ставки.

Имущественный вычет заявляется в Приложении 7 декларации. Сумма вычета указывается общая, без разбивки по ставкам. Программа «Декларация» на сайте ФНС или личный кабинет налогоплательщика автоматически распределяют вычет по ступеням шкалы, начиная с нижней.

При заполнении вручную нужно самостоятельно рассчитать, какая часть вычета уменьшает базу по ставке 13%, а какая (если вычет превышает 2,4 млн) переходит на ставку 15%. Раздел 2 декларации заполняется отдельно для каждой ставки.

Сроки подачи и возврата

Декларация 3-НДФЛ для получения вычета (без обязанности декларировать доход) подается в любое время в течение трех лет после окончания налогового периода. Срок 30 апреля не распространяется на декларации, поданные исключительно для получения вычета — обязанность подачи до 30 апреля установлена п. 1 ст. 229 НК РФ только для лиц, обязанных задекларировать доходы (ст. 227, 228 НК РФ). Если такой обязанности нет, декларацию подают в любое время в течение трех лет.

Камеральная проверка длится до трех месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ). После завершения проверки и подтверждения суммы возврата деньги перечисляются на счет налогоплательщика в течение одного месяца с даты подачи заявления о возврате (ст. 79 НК РФ). Если заявление о возврате подано одновременно с декларацией, общий срок составляет до четырех месяцев.

Отчетность, бухучет и налоги

Новые КБК для уведомлений по НДФЛ с февраля 2026 года

Новость

02.02.2026

12 646

Продукты по направлению

1С-Отчетность

Астрал Подпись

1С:Бухгалтерия 8

Упрощенный порядок получения вычета

С 2022 года действует упрощенный порядок получения имущественных вычетов (ст. 221.1 НК РФ, ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ). Суть: налоговая сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете налогоплательщика на основе данных, полученных от банков, Росреестра и работодателей. Налогоплательщику достаточно подтвердить заявление.

Упрощенный порядок работает, если банк, выдавший ипотеку, и другие участники обмена данными подключены к системе информационного обмена с ФНС. Список банков-участников публикуется на сайте ФНС. Камеральная проверка при упрощенном порядке сокращена до одного месяца, возврат перечисляется в течение 15 рабочих дней после ее завершения.

Прогрессивная шкала не создает дополнительных ограничений для упрощенного порядка. Расчет суммы возврата с учетом нескольких ставок ФНС выполняет автоматически.

Распределение вычета между супругами: оптимизация при прогрессивной шкале

Супруги, купившие жилье в браке, вправе распределить имущественный вычет между собой в любой пропорции, подав заявление в налоговую (п. 3 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина от 29.06.2015 № 03-04-05/37360). Каждый из супругов может заявить вычет до 2 млн рублей, что дает совокупный лимит семьи в 4 млн рублей на покупку и 6 млн рублей на ипотечные проценты.

При прогрессивной шкале распределение вычета между супругами приобретает дополнительный смысл. Если один из супругов зарабатывает 5 млн рублей в год, а второй 1,5 млн, выгоднее «загрузить» вычетом того супруга, чей доход выше. Причина: у высокодоходного супруга вычет быстрее «выбирается» за один-два года, без длительного переноса остатка. При этом ставка возврата для обоих супругов при вычете до 2 млн рублей одинакова (13%), потому что вычет укладывается в первую ступень.

Логика меняется при вычете по ипотечным процентам. Если проценты за год составляют, например, 2 млн рублей, и один из супругов зарабатывает значительно больше 2,4 млн, часть его вычета «заходит» на ступень 15%, увеличивая сумму возврата. Второй супруг с доходом 1,5 млн получит возврат только по ставке 13%, причем не сможет использовать весь вычет за один год.

Взаимодействие имущественного и социального вычетов

Налогоплательщик вправе заявить в одном году и социальные, и имущественные вычеты. Порядок их применения имеет значение, потому что социальные вычеты не переносятся на следующий год (неиспользованный остаток «сгорает»), а имущественные переносятся без ограничений по количеству лет.

Прямой нормы об очередности применения вычетов в НК РФ нет. Однако ФНС и Минфин рекомендуют применять вычеты в следующем порядке: сначала стандартные и социальные, затем имущественные. Причина практическая: социальные вычеты не переносятся на следующий год, а имущественные — переносятся без ограничений (п. 9 ст. 220 НК РФ). Поэтому логично использовать «сгораемые» вычеты в первую очередь. Этот порядок выгоден налогоплательщику: социальный вычет (до 150 000 рублей с 2024 года) уменьшает базу в первую очередь, а имущественный вычет применяется к оставшейся части. Если имущественный вычет не использован полностью, остаток переносится.

При прогрессивной шкале это означает, что социальный вычет «забирает» часть дохода из нижней ступени (13%), а имущественный вычет применяется к оставшейся базе. Если совокупность вычетов превышает доход первой ступени, имущественный вычет частично «заходит» на ступень 15%.

ИП на ОСНО: особенности расчета

Индивидуальные предприниматели на общей системе налогообложения платят НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности и вправе заявить имущественный вычет. Доходы ИП на ОСНО входят в основную налоговую базу и облагаются по прогрессивной шкале (ст. 224 НК РФ).

Особенность: ИП самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ, подавая декларацию 3-НДФЛ. Авансовые платежи по НДФЛ в течение года рассчитываются исходя из фактического дохода. Имущественный вычет ИП может заявить только через декларацию, получение вычета через «работодателя» для предпринимательского дохода невозможно.

При расчете вычета ИП должен учитывать профессиональные вычеты (ст. 221 НК РФ), которые уменьшают базу до применения имущественного вычета. Если профессиональные вычеты существенно снижают налоговую базу, имущественный вычет может использоваться в течение нескольких лет.

Выводы

Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года не отменяет и не уменьшает имущественный вычет. Лимиты остались прежними: 2 млн рублей на покупку жилья, 3 млн на ипотечные проценты. Порядок применения вычета тоже не изменился принципиально: вычет уменьшает налоговую базу, начиная с нижней ступени шкалы.

Для большинства налогоплательщиков с доходом от 2,4 до 5 млн рублей, заявляющих только вычет на покупку, сумма возврата остается стандартной: 260 000 рублей. Прогрессивная шкала начинает влиять на итоговый возврат, когда совокупный вычет (покупка + проценты) превышает 2,4 млн рублей. В этом случае часть возврата рассчитывается по ставке 15%, что увеличивает итоговую сумму по сравнению с «плоским» расчетом по 13%.

Практические рекомендации: при подаче декларации через личный кабинет ФНС или программу «Декларация» расчет выполняется автоматически. При получении вычета через работодателя дополнительных действий со стороны работника не требуется: агент пересчитывает НДФЛ нарастающим итогом с учетом прогрессивной шкалы. Супругам с разным уровнем дохода стоит заранее просчитать оптимальное распределение вычета, особенно по ипотечным процентам, где разница в суммах возврата может быть ощутимой.