Отчетность, бухучет и налоги

НДС при аренде в 2026–2027: ставка 22%, новые лимиты для УСН и правила переходного периода

17.12.2025

18 442

10 минут

С 1 января 2026 года рынок аренды коммерческой недвижимости переживает масштабную трансформацию. Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ ввел два критичных изменения: повышение базовой ставки НДС с 20% до 22% и радикальное снижение порога для УСН с 60 млн до 20 млн рублей. Это означает, что в три раза больше компаний на упрощенке становятся плательщиками НДС.

Для организаций на УСН при превышении дохода 20 млн рублей возникает обязанность платить НДС. Доступны три варианта ставок: 5%, 7% и 22% с проиндексированными границами применения. Выбор ставки напрямую влияет на право применять вычеты и итоговую налоговую нагрузку. Компании на ОСНО применяют ставку 22% с полным правом на вычет входного НДС.

Важно для 2026! Лимит 20 млн рублей применяется уже к доходам 2025 года. Если ваш совокупный доход за 2025 год превысил 20 млн руб., с 1 января 2026 вы обязаны платить НДС. Арендаторы на ОСНО получат возможность принять к вычету НДС по повышенной ставке. Арендаторы на УСН столкнутся с ростом расходов без компенсации.

Аренда нежилых помещений признается реализацией услуг на территории РФ и облагается НДС в общем порядке. Никаких льготных ставок для арендных операций законодательство не предусматривает — применяются стандартные правила.

Выбор ставки для организаций на УСН

Компании на упрощенке с доходом от 20 до 490,5 млн рублей теперь выбирают между тремя вариантами с учетом индексации границ на коэффициент 1,09:

Годовой доход	Доступные ставки	Право на вычет входного НДС
До 20 млн руб.	Освобождение от НДС	Не применимо
20–272,5 млн руб.	5% или 22%	Только при ставке 22%
272,5–490,5 млн руб.	7% или 22%	Только при ставке 22%

Пример расчета. ООО «Альфа» на УСН сдает офис за 100 000 рублей в месяц. Годовой доход — 85 млн рублей. Входной НДС по коммуналке и ремонту — 8 800 рублей в месяц.

Вариант 1: ставка 5%. Арендная плата с НДС — 105 000 руб. НДС к уплате — 5 000 руб. Вычет невозможен. Чистый расход на НДС — 5 000 руб.

Вариант 2: ставка 22%. Арендная плата с НДС — 122 000 руб. НДС к уплате — 22 000 руб. Вычет — 8 800 руб. Чистый расход на НДС — 13 200 руб.

При низкой доле входного НДС выгоднее ставка 5%. Если же арендодатель проводит масштабные ремонты, закупает оборудование — стоит просчитать вариант с 22%.

Переход на новую ставку 22% создает нетипичные ситуации при работе с авансами и долгосрочными договорами.

Авансы, полученные в 2025 году

Если арендодатель получил аванс в 2025 году за аренду в 2026 году, возникает разница ставок:

Шаг 1. При получении аванса в 2025 году НДС начислен по ставке 20%.

Шаг 2. При оказании услуги в 2026 году НДС начисляется по ставке 22% на полную сумму реализации.

Шаг 3. НДС с аванса (20%) принимается к вычету в периоде реализации.

Шаг 4. Доплата разницы (2%) определяется условиями договора или допсоглашения.

Пример. Аванс за январь 2026 получен 25 декабря 2025 года — 120 000 руб. НДС с аванса: 120 000 × 20/120 = 20 000 руб. При реализации услуги в январе 2026: НДС = 120 000 × 22/122 = 21 639 руб. Разница к доплате: 1 639 руб.

Отчетность, бухучет и налоги

НДС с полученных авансов в 2025-2026 годах

Виталий Михейкин

16.12.2025

29 127

Пересмотр договоров с учетом повышения ставки

Долгосрочные договоры, заключенные до 2026 года, требуют внесения изменений. Если в договоре указана фиксированная цена без привязки к законодательной ставке, возникает вопрос распределения налогового бремени.

Рекомендация: заключить допсоглашения до конца 2025 года с указанием, что с 1 января 2026 года применяется ставка 22%, а арендная плата увеличивается пропорционально.

Сдайте декларацию по НДС без ошибок

С новыми ставками и лимитами ошибки в декларации обходятся дорого. Сервис «1С-Отчетность» автоматически проверит расчеты, заполнит формы и отправит отчетность в ФНС в электронном виде. Декларация по НДС подается только через операторов ЭДО — бумажный вариант налоговая не примет

Подключить отчетность

Порядок учета НДС по коммунальным платежам полностью зависит от того, как оформлены отношения между арендодателем и арендатором. На практике применяются три схемы, каждая со своими плюсами и рисками.

Схема 1: Компенсация затрат

Арендатор возмещает арендодателю фактические расходы на коммуналку отдельно от арендной платы. Арендодатель не оказывает коммунальные услуги — он лишь получает компенсацию своих затрат.

Налоговые последствия:

Объект НДС у арендодателя не возникает
Счет-фактура не выставляется
Арендатор не получает права на вычет

Частая ошибка. Арендодатели иногда выставляют счета-фактуры на компенсацию коммуналки «для удобства арендатора». Это создает риск двойного налогообложения: арендодатель не принимает к вычету НДС от ресурсоснабжающих организаций (услуги не для своей деятельности), но начисляет налог при перевыставлении.

Схема 2: Агентский договор

Арендодатель выступает агентом арендатора по оплате коммунальных услуг. Счета-фактуры от ресурсоснабжающих организаций перевыставляются арендатору.

Налоговые последствия:

Арендодатель не включает коммуналку в свою налоговую базу
Арендатор получает перевыставленные счета-фактуры
Право на вычет у арендатора сохраняется

Схема 3: Коммуналка в составе арендной платы

Стороны договариваются о единой сумме, включающей и аренду, и коммунальные платежи. Вся сумма облагается НДС по ставке арендодателя.

Схема оформления	НДС у арендодателя	Вычет у арендатора	Документы
Компенсация затрат	Не возникает	Невозможен	Акт, платежка
Агентская схема	Транзит	Возможен	Перевыставленный СФ
В составе аренды	Начисляется на всю сумму	Возможен	Единый СФ на аренду

Пример. Арендатор на ОСНО снимает склад. Аренда — 200 000 руб., коммуналка — 50 000 руб. (в т.ч. НДС 22% — 9 016 руб.).

При компенсационной схеме арендатор примет к вычету только НДС с аренды — 36 066 руб. При агентской схеме — 36 066 + 9 016 = 45 082 руб. Разница за год — 108 192 рубля.

При аренде имущества у органов власти арендатор становится налоговым агентом. Это принципиально иной порядок: налог не перечисляется арендодателю, а удерживается и уплачивается напрямую в бюджет.

Алгоритм действий налогового агента

Шаг 1. Рассчитать налоговую базу — сумма арендной платы с учетом НДС.

Шаг 2. Исчислить НДС по расчетной ставке 22/122.

Шаг 3. Удержать налог из платежа арендодателю.

Шаг 4. Перечислить НДС в бюджет равными долями: по 1/3 суммы до 28-го числа каждого из трех месяцев, следующих за кварталом.

Шаг 5. Составить счет-фактуру в одном экземпляре, зарегистрировать в книге продаж.

Шаг 6. При наличии права на вычет — зарегистрировать тот же счет-фактуру в книге покупок в периоде уплаты налога.

Пример расчета. Компания арендует муниципальное помещение за 240 000 руб. в квартал (сумма включает НДС).

НДС к удержанию: 240 000 × 22 / 122 = 43 278 руб.

Перечисление арендодателю: 240 000 − 43 278 = 196 722 руб.

Уплата в бюджет: по 14 426 руб. до 28 апреля, 28 мая и 28 июня (при аренде за I квартал).

Важно! Если имущество передано в оперативное управление учреждению на УСН, схема налогового агента не применяется. Учреждение самостоятельно исчисляет НДС по выбранной ставке.

Аренда жилых помещений освобождена от НДС по пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Освобождение действует независимо от статуса арендодателя и арендатора, а также от цели использования помещения. Повышение ставки до 22% не затрагивает этот вид аренды.

Тип помещения	Назначение в ЕГРН	НДС
Квартира	Жилое	Не облагается
Жилой дом	Жилое	Не облагается
Апартаменты	Нежилое	Облагается 22%
Гостиничный номер	Нежилое	Облагается 22%

Совет. При смешанном использовании здания (жилые и нежилые помещения) арендодатель обязан вести раздельный учет. Входной НДС по общехозяйственным расходам распределяется пропорционально выручке или площади — методику нужно закрепить в учетной политике.

Снижение порога с 60 млн до 20 млн рублей означает, что гораздо больше компаний на УСН подпадают под обязанность платить НДС.

Чек-лист для оценки своей ситуации

Шаг 1. Рассчитайте совокупный доход за 2025 год по всем видам деятельности:

Доходы по УСН
Доходы по ПСН (если применяется)
Доходы от иной деятельности

Шаг 2. Сравните с порогом 20 млн рублей:

Доход до 20 млн — освобождение от НДС сохраняется
Доход от 20 до 272,5 млн — выбор между ставками 5% или 22%
Доход от 272,5 до 490,5 млн — выбор между ставками 7% или 22%

Шаг 3. Определите долю входного НДС в расходах:

Если менее 10% — выгоднее ставка 5% или 7%
Если более 20% — просчитайте вариант со ставкой 22% для получения вычетов

Пример. ИП на УСН сдает нежилые помещения. Доход за 2025 год — 28 млн руб. С 1 января 2026 обязан применять НДС. Доступные ставки: 5% или 22%. При минимальных входящих расходах оптимальна ставка 5%.

Право на вычет входного НДС — ключевой фактор при выборе ставки и схемы оформления отношений.

Налоговый режим арендатора	Право на вычет НДС по аренде
ОСНО	Да, при наличии СФ
УСН с НДС 22%	Да, при наличии СФ
УСН с НДС 5% или 7%	Нет
УСН до 20 млн (без НДС)	Нет
ПСН, НПД	Нет

Условия для вычета

Стандартные требования сохраняются:

Наличие правильно оформленного счета-фактуры
Принятие услуги к учету (подписан акт или наступил последний день периода)
Использование арендованного помещения в деятельности, облагаемой НДС

Пример. Компания на ОСНО арендует офис за 122 000 руб. (в т.ч. НДС 22 000 руб.). В офисе работает отдел продаж — деятельность облагаемая. Вычет 22 000 руб. правомерен.

Та же компания арендует помещение для медицинского кабинета (услуги освобождены от НДС). Вычет по этой аренде невозможен — НДС включается в расходы.

Автоматизируйте расчет НДС в 1С:Бухгалтерии

Выбор между ставками 5%, 7% и 22%, раздельный учет, вычеты — ручные расчеты отнимают время и провоцируют ошибки. Программа «1С:Бухгалтерия 8» автоматически рассчитает НДС по новым правилам, сформирует книги покупок и продаж, а также поможет с раздельным учетом. Работает в связке с сервисами Астрал для бесшовной сдачи отчетности

Узнать больше о 1С

Организации на УСН, ставшие плательщиками НДС, обязаны:

Выставлять счета-фактуры в течение 5 календарных дней с момента оказания услуги
Вести книгу продаж и книгу покупок
Хранить журнал полученных и выставленных счетов-фактур

Формат — электронный или бумажный. При электронном документообороте применяется УПД со статусом «1», заменяющий и акт, и счет-фактуру.

Обязательные реквизиты счета-фактуры на аренду

Реквизит	Требование
Наименование услуги	«Услуги по аренде нежилого помещения по адресу... за [период]»
Единица измерения	Месяц, квартал (код ОКЕИ 421 — месяц)
Количество	1
Цена без НДС	Сумма аренды без налога
Ставка НДС	5%, 7% или 22%
Сумма НДС	Расчетная величина
Стоимость с НДС	Итоговая сумма к оплате

Важно! Ошибки в несущественных реквизитах (код единицы измерения, адрес грузополучателя) не препятствуют вычету у покупателя. Критичны: ИНН сторон, стоимость, ставка и сумма налога.

Счета-фактуры в электронном виде — быстро и удобно

Организации на УСН, ставшие плательщиками НДС, обязаны выставлять счета-фактуры в течение 5 дней. Сервис «Доки» автоматизирует обмен УПД и счетами-фактурами с контрагентами, интегрируется с 1С и освобождает от бумажной рутины. Более 3 миллионов компаний уже работают через электронный документооборот

Подключить ЭДО

Аренда — длящаяся услуга. Налоговая база определяется на наиболее раннюю из двух дат:

День оплаты (аванса)
Последний день налогового периода, в котором оказывается услуга

Практический таймлайн для ежемесячной аренды

Дата	Событие	Действие по НДС
25 марта	Получен аванс за апрель	Начислить НДС с аванса, выставить авансовый СФ
30 апреля	Последний день периода оказания услуги	Начислить НДС с реализации, принять к вычету НДС с аванса
5 мая	Крайний срок выставления СФ	Выставить отгрузочный счет-фактуру
25 июля	Срок подачи декларации за II квартал	Отразить операции в декларации
28 июля, августа, сентября	Сроки уплаты НДС	Перечислить по 1/3 суммы

Арендаторы часто проводят ремонт и улучшения арендованных помещений. Порядок учета НДС зависит от характера вложений и дальнейшей судьбы улучшений.

Неотделимые улучшения: три сценария

Сценарий 1: Улучшения для собственной деятельности, компенсации не будет.

Арендатор принимает входной НДС по материалам и работам к вычету в общем порядке. При возврате помещения безвозмездная передача улучшений облагается НДС по рыночной стоимости со ставкой 22%.

Сценарий 2: Арендодатель компенсирует стоимость улучшений.

Передача улучшений — реализация. Арендатор начисляет НДС 22% на сумму компенсации, выставляет счет-фактуру. Ранее принятые вычеты сохраняются.

Сценарий 3: Арендатор на УСН 5%/7%.

Право на вычет отсутствует. НДС включается в стоимость капитальных вложений и списывается через амортизацию.

Совет. Условия о судьбе неотделимых улучшений и порядке компенсации лучше прописать в договоре аренды заранее. Это позволит корректно спланировать налоговые последствия.

Раздельный учет обязателен, если арендодатель одновременно осуществляет облагаемые и необлагаемые операции. Типичная ситуация — сдача в аренду жилых и нежилых помещений в одном здании.

Методы распределения входного НДС

Метод	Формула	Когда применять
По выручке	НДС × (облагаемая выручка / общая выручка)	Универсальный метод
По площади	НДС × (облагаемая площадь / общая площадь)	При сопоставимых ставках аренды
Прямой учет	По показаниям счетчиков	Для коммунальных услуг при раздельных вводах

Правило 5%. Если доля расходов на необлагаемые операции не превышает 5% общих расходов за квартал, раздельный учет можно не вести. Весь входной НДС принимается к вычету.

Нарушение	Санкция	Основание
Неуплата НДС (неосторожность)	20% от суммы налога + пени	ст. 122 НК РФ
Неуплата НДС (умысел)	40% от суммы налога + пени	ст. 122 НК РФ
Грубое нарушение учета (один период)	10 000 руб.	ст. 120 НК РФ
Грубое нарушение учета (несколько периодов)	30 000 руб.	ст. 120 НК РФ
Занижение налога из-за нарушений учета	20% от суммы, минимум 40 000 руб.	ст. 120 НК РФ
Непредставление декларации	5% от суммы за каждый месяц, минимум 1 000 руб.	ст. 119 НК РФ
Административная ответственность должностных лиц	5 000–20 000 руб. или дисквалификация	ст. 15.11 КоАП РФ

Важно! Декларация по НДС подается только в электронном виде через оператора ЭДО. Бумажная декларация считается непредставленной — со всеми вытекающими санкциями.

До начала 2026 года:

Проверить совокупный доход за 2025 год (включая ПСН)
Определить применимую ставку НДС (5%, 7% или 22%)
Пересмотреть формулировки о цене в действующих договорах с учетом повышения ставки
Настроить учетную систему для выставления счетов-фактур
Закрепить в учетной политике методику раздельного учета (при необходимости)

Ежемесячно:

Выставлять счета-фактуры в течение 5 дней после окончания периода
Регистрировать документы в книге продаж
Начислять НДС с полученных авансов

Ежеквартально:

Подать декларацию до 25-го числа месяца, следующего за кварталом
Уплатить 1/3 НДС до 28-го числа каждого из трех последующих месяцев

Нужно ли арендатору платить НДС, если арендодатель — физлицо без статуса ИП?

Нет. Физические лица без статуса ИП не являются плательщиками НДС. Арендатор не выступает налоговым агентом (в отличие от аренды госимущества). Входной НДС к вычету в этом случае не возникает.

Можно ли принять к вычету НДС по аренде, если помещение используется и для облагаемых, и для необлагаемых операций?

Да, но частично. Необходимо вести раздельный учет и распределять входной НДС пропорционально доле облагаемых операций в общей выручке (или по другому критерию, закрепленному в учетной политике).

Что делать, если арендодатель на УСН отказывается выставлять счет-фактуру?

Если арендодатель освобожден от НДС (доход до 20 млн руб.), он не обязан выставлять счет-фактуру. Если он стал плательщиком НДС, но уклоняется от обязанности — это нарушение. Арендатор вправе требовать документ, ссылаясь на ст. 168 НК РФ. При отказе — рассмотреть смену контрагента или фиксировать переписку для возможного спора.

Как учесть разницу между ставкой аванса 2025 года (20%) и реализацией в 2026 году (22%)?

Применяется ставка, действующая на момент оказания услуги — 22%. НДС с аванса, начисленный по ставке 20%, принимается к вычету в периоде реализации. Разница в 2% зависит от формулировки договора: если цена фиксирована — несет арендодатель; если «цена + НДС» — доплачивает арендатор.

Применяется ли нулевая ставка НДС к аренде?

Нет. Нулевая ставка предусмотрена для экспорта и международных перевозок. К аренде недвижимости на территории РФ она не применяется. Освобождение для жилых помещений — это не нулевая ставка, а именно освобождение без права на вычет.

Нужно ли восстанавливать НДС по арендным платежам при переходе с ОСНО на УСН?

Нет. Услуги (в том числе аренда) потреблены в момент их оказания. Восстановление НДС требуется только по товарам, материалам и основным средствам, числящимся на балансе на дату перехода.

Как изменится налоговая нагрузка по аренде в 2027 и 2028 годах?

Ставка 22% останется стабильной. Но порог освобождения от НДС для УСН продолжит снижаться: в 2027 году — до 15 млн руб., в 2028 году — до 10 млн руб. Это означает, что еще больше малых арендодателей попадут под обязанность платить НДС.

Виталий Михейкин

17 декабря 2025

18442

Статья была полезна?

Да Нет