Сдача недвижимости в аренду: самозанятость, ИП или ООО — что выбрать

Собственник сдает квартиру за 35 000 рублей в месяц и теряет 37 800 рублей ежегодно только потому, что выбрал неправильный налоговый режим. Годовой доход 420 000 рублей облагается по-разному: НДФЛ съест 54 600 рублей, самозанятость — всего 16 800 рублей. Оба варианта законны, но разница в бюджете семьи ощутима.

Налоговый режим для арендного дохода зависит от трех факторов: размера годовой выручки, типа недвижимости и юридического статуса собственника. Владелец однушки в спальном районе и собственник торгового центра работают в разных налоговых вселенных — универсального решения не существует.

В статье разберем:

Юридический нюанс, который упускают даже опытные предприниматели

Ключевая ошибка: предприниматель думает, что если он зарегистрирован как ИП, вся его недвижимость автоматически становится частью бизнеса. На самом деле личная квартира остается личной собственностью физического лица, даже если в паспорте стоит штамп ИП.

Налоговые последствия этого разделения критичны для бюджета. Если квартира куплена на личные деньги до регистрации ИП или вообще не планировалась для бизнеса, собственник имеет право выбора: сдавать через ИП или как обычное физлицо.

Вариант первый: сдавать как физлицо (минуя ИП)

Даже действующий предприниматель может сдавать личную недвижимость вне рамок ИП. Условия для раздельного учета:

Практическое преимущество: квартира сохраняет статус личного имущества. При продаже через 3 года владения (или 5 лет для недвижимости, приобретенной после 2016 года) действует льгота по НДФЛ.

Вариант второй: сдавать через ИП

Предприниматель может включить аренду в свою деятельность. Требования:

Скрытая цена: квартира, которая использовалась в предпринимательской деятельности, теряет льготу по минимальному сроку владения. При продаже придется платить НДФЛ 13% независимо от срока владения, если доход превысит 1 млн рублей.

Расчет потерь: квартира куплена за 4,5 млн рублей, продана за 6 млн рублей через 4 года. Если сдавалась как физлицо — НДФЛ 0 рублей (прошло более 3 лет). Если через ИП — НДФЛ с разницы (6 000 000 - 4 500 000 - 1 000 000) × 13% = 65 000 рублей.

Долевая собственность: как не нарушить закон при распределении дохода

Долевая собственность не блокирует сдачу в аренду, но требует правильного распределения налоговой базы. Каждый собственник обязан декларировать доход пропорционально своей доле — нельзя показать весь доход на одного человека для снижения ставки.

Налоговая оптимизация для семьи: все совершеннолетние собственники регистрируются как самозанятые и платят по минимальной ставке. За несовершеннолетних младше 14 лет декларацию подают родители как законные представители, с 14 лет подростки могут самостоятельно зарегистрироваться в приложении «Мой налог».

Четыре налоговых режима: от минимализма до корпоративной бюрократии

Выбор режима определяет не только процент налога, но и объем административной работы, риски при проверках и возможности масштабирования бизнеса. Разберем каждый вариант через призму реальных затрат времени и денег.

НДФЛ 13%: когда простота дороже экономии

Этот режим выбирают собственники, которые сдают квартиру нерегулярно или не готовы разбираться в налоговых тонкостях. Механика работы: раз в год до 30 апреля подается декларация 3-НДФЛ, до 15 июля уплачивается налог 13% от полученного дохода.

Для кого подходит: сдача квартиры 2-3 месяца в году (пока хозяева в отпуске), разовая сдача на время ремонта основного жилья, собственники старше 65 лет, которым сложно освоить цифровые сервисы.

Скрытые плюсы: отсутствие страховых взносов, но и пенсионный стаж не формируется. Если есть основная работа по трудовому договору — это не критично. Прогрессивная шкала: при доходе свыше 5 млн рублей в год ставка повышается до 15% на сумму превышения.

Самозанятость (НПД): цифровой минимализм с четким потолком

Налог на профессиональный доход создавался как мост между теневым рынком и легальной экономикой. Регистрация занимает 5 минут через приложение «Мой налог», отчетность формируется автоматически после формирования чека.

Тарифная сетка зафиксирована до 31 декабря 2028 года: 4% при работе с физлицами, 6% с организациями и ИП. Эти ставки не могут быть изменены региональными властями или федеральным законодательством до окончания переходного периода.

Жесткое ограничение: годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей. При достижении лимита режим НПД слетает автоматически в день превышения — дальнейшие поступления облагаются по ставке НДФЛ 13%, если не успеть зарегистрировать ИП и перейти на УСН.

Одноразовый бонус: налоговый вычет 10 000 рублей предоставляется один раз при первой регистрации. Вычет расходуется автоматически, снижая эффективную ставку до 3% (с физлиц) и 4% (с юрлиц) до исчерпания суммы. Если снялись с учета и зарегистрировались заново — вычет не возвращается.

ИП: гибкость режимов против обязательных взносов

Регистрация ИП открывает доступ к трем налоговым системам: УСН «Доходы» 6%, УСН «Доходы минус расходы» 15%, патент с фиксированной стоимостью. Выбор зависит от структуры расходов и региональных льгот.

Обязательная финансовая нагрузка независимо от прибыли: страховые взносы на 2026 год составляют 57 390 рублей фиксировано + 1% от дохода свыше 300 000 рублей. Если ИП получил убыток или вообще не вел деятельность — взносы все равно платятся до 31 декабря.

Компенсация через налоговый вычет: для ИП без работников на УСН «Доходы» 6% уплаченные страховые взносы полностью вычитаются из налога. Это превращает взносы из расхода в перенаправление денег из налоговой в Пенсионный фонд.

Патент для аренды: стоимость зависит от региона и рассчитывается от потенциально возможного дохода, установленного местными властями. В Москве для аренды жилых помещений патент на год может стоить от 18 000 до 120 000 рублей в зависимости от площади объектов.

ООО: инфраструктура для масштабного портфеля

ООО создается для управления несколькими объектами коммерческой недвижимости, работы с институциональными арендаторами (федеральные сети, банки) или привлечения инвестиций под залог недвижимости. Минимальные требования: полноценный бухгалтерский учет, годовая отчетность в налоговую и Росстат, обязательный расчетный счет.

Легальная оптимизация: выплата зарплаты учредителю-директору вместо дивидендов. Зарплата уменьшает налогооблагаемую базу по УСН, но увеличивает страховые взносы за работника (30% от ФОТ). Требует расчета точки безубыточности.

Сравнительная таблица: считаем полную стоимость владения

Налоговая ставка — это только видимая часть айсберга. Скрытые расходы: время на отчетность, риски штрафов при ошибках, стоимость бухгалтерского сопровождения, необходимость онлайн-кассы.

Комментарий к таблице: стоимость бухгалтера указана для простых схем без работников и сложных операций. Время на учет — это часы самого собственника или ИП, если ведет учет самостоятельно.

Четыре реальных расчета: от студии до торгового помещения

Сценарий 1: Студия 30 кв.м в спальном районе

Арендатор — молодая семья, оплата на карту собственника. Ставка 28 000 руб./мес., годовой доход 336 000 руб.

Сравнение вариантов:

Сценарий 2: Две квартиры корпоративному клиенту

Арендатор — региональный филиал банка для размещения командированных специалистов. Договор с юрлицом, оплата безналично на расчетный счет. Доход 85 000 руб./мес., за год 1 020 000 руб.

Сравнение вариантов:

Сценарий 3: Торговое помещение 80 кв.м на первой линии

Арендатор — магазин продуктов федеральной сети. Ставка 180 000 руб./мес., годовой доход 2 160 000 руб. До лимита НПД остается запас всего 240 000 руб.

Сравнение вариантов:

Сценарий 4: Квартира в долевой собственности супругов

Недвижимость принадлежит мужу и жене по 50%. Сдают за 40 000 руб./мес. физлицу. Годовой доход на семью — 480 000 руб.

Вариант А: Оба регистрируют самозанятость

Вариант Б: Один платит НДФЛ, второй НПД

Коммерческая недвижимость: где проходит граница с предпринимательством

Закон № 422-ФЗ о самозанятых не запрещает сдачу нежилых помещений, но содержит расплывчатое ограничение: «не является предпринимательской деятельностью». Налоговые инспекторы используют эту формулировку для переквалификации доходов при наличии признаков системного бизнеса.

Четыре признака, по которым ФНС переквалифицирует самозанятого

Признак 1: Множественность объектов

Собственник владеет тремя офисными помещениями в бизнес-центре, сдает их разным арендаторам. ФНС трактует это как систематическую деятельность, направленную на извлечение прибыли.

Признак 2: Специальное приобретение для сдачи

Гражданин покупает торговые площади на аукционе банкротства и через месяц сдает их в аренду. В выписке из ЕГРН видно, что собственник никогда не регистрировал там свою деятельность — помещение изначально приобреталось для получения пассивного дохода.

Признак 3: Активная реклама и маркетинг

Размещение объявлений на специализированных площадках коммерческой недвижимости (ЦИАН Коммерция, Avito Бизнес), ведение переговоров с несколькими потенциальными арендаторами одновременно, профессиональные фотосессии помещений. Налоговая квалифицирует это как предпринимательскую активность.

Признак 4: Дополнительные услуги арендаторам

Собственник не просто сдает пустое помещение, а предоставляет клининг, охрану, администратора на ресепшене, оплачивает коммунальные услуги с наценкой. Такой сервис выходит за рамки простой аренды и трактуется как коммерческая деятельность.

Правовая база: письмо ФНС от 08.02.2019 № СД-4-3/2250@ прямо указывает, что сдача нежилых помещений может признаваться предпринимательством при систематичности и профессиональном подходе.

Цена ошибки: реальный расчет последствий переквалификации

Собственник два года сдавал два офиса как самозанятый. Доход 150 000 руб./мес., за два года — 3 600 000 рублей. Платил НПД 6%: 216 000 рублей.

Камеральная проверка выявила признаки предпринимательства. Налоговая пересчитала доходы по ставке НДФЛ 13%:

Дополнительные санкции:

Безопасная зона для самозанятых: когда риски минимальны

Один нежилой объект + непрофильное использование = допустимая схема. Пример: собственник унаследовал гараж в кооперативе и сдает его соседу под склад инструментов. Объект один, приобретен не для бизнеса, активного продвижения нет — переквалификация маловероятна.

Офис в жилом доме с разрешенным использованием под коммерцию — пограничный случай. Формально это нежилое помещение, но по документам может числиться как «жилое с правом коммерческого использования». Рекомендуется получить письменное разъяснение ИФНС по месту регистрации.

Краткосрочная аренда (посуточная/почасовая) коммерческих помещений под мероприятия (переговорные, лекторий) — здесь самозанятость легальна, так как это ближе к оказанию услуг, чем к управлению недвижимостью.

Когда ИП — единственный безопасный вариант

Преимущество ИП помимо налоговой безопасности: доступ к патентной системе. В ряде регионов стоимость патента на аренду коммерческой недвижимости ниже, чем УСН 6% от фактического дохода. Требуется индивидуальный расчет.

Пять ситуаций, о которых молчат в инструкциях

Законы описывают идеальные сценарии, но реальная практика полна нестандартных случаев. Эти ситуации не освещаются в официальных разъяснениях, но регулярно встречаются у собственников.

Ситуация 1: Арендатор платит за год вперед

Самозанятый получил 600 000 рублей одним платежом в январе за аренду на 12 месяцев. Как учитывать доход: весь доход облагается налогом в момент получения денег — в январе. Разделить на 12 месяцев нельзя, это противоречит кассовому методу учета НПД. Риск: если годовой лимит близок к 2,4 млн рублей, авансовый платеж может единовременно его превысить.

Решение: договориться с арендатором о помесячной оплате. Альтернатива — заранее зарегистрировать ИП и получить крупный платеж уже на УСН, где лимит в 200+ раз выше.

Ситуация 2: Арендатор требует закрывающие документы

Корпоративный клиент запрашивает у самозанятого акт выполненных работ или счет-фактуру для своей бухгалтерии. Проблема: самозанятые работают по упрощенному документообороту — чека из приложения достаточно для налогового учета. Но некоторые компании отказываются принимать такие чеки.

Решение: пропишите в договоре аренды, что «чек, сформированный в приложении «Мой налог», является достаточным документом для подтверждения оплаты услуг (п. 1 ст. 14 Федерального закона № 422-ФЗ)». Если арендатор не согласен — это повод перейти на ИП или отказаться от сделки.

Ситуация 3: Квартира сдается через посредника (риелтора)

Собственник заключил договор с агентством недвижимости. Агентство ищет арендаторов, заключает договоры от своего имени, а собственнику переводит деньги за вычетом комиссии. Налоговая ловушка: если договор аренды оформлен между агентством и арендатором, то собственник получает не арендную плату, а доход от субаренды или агентского вознаграждения.

Правильная схема: договор аренды заключается между собственником и конечным арендатором. Агентство выступает как представитель собственника по доверенности и получает отдельное вознаграждение за поиск клиента.

Ситуация 4: Арендатор — иностранная компания-нерезидент

Французская IT-компания арендует квартиру в Москве для своего представителя. Оплата приходит в евро с зарубежного счета. Как самозанятому работать: платеж в валюте пересчитывается в рубли по курсу ЦБ на дату зачисления. Чек в приложении формируется в рублях на эту сумму.

Налоговый статус контрагента: если арендатор — юрлицо, ставка 6% независимо от резидентства. Валютный контроль: поступления от нерезидентов автоматически мониторятся банками. Необходимо хранить копию договора аренды на английском языке с переводом для предоставления в банк по запросу.

Ситуация 5: Субаренда через самозанятость

Собственник официально сдает квартиру одному человеку, а тот втихую пересдает ее туристам через Airbnb. Легальность: субаренда на НПД юридически допустима, это оказание услуги, а не перепродажа имущественных прав. Но требуется письменное согласие первоначального арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Практическая проблема: получить такое согласие сложно, так как первоначальный арендодатель опасается износа имущества от постоянной ротации жильцов. Риск для субарендодателя: если согласие не получено, основной арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возмещения ущерба.

Альтернатива: зарегистрировать ИП, получить письменное согласие на субаренду и работать легально с полным пакетом документов.

Штрафы: сколько стоит нежелание легализоваться

Налоговая служба получает данные о собственниках из Росреестра автоматически. Если недвижимость не используется для личного проживания, а регулярные платежи поступают на счет — это сигнал для проверки.

Как ФНС находит «теневых» арендодателей

Источник 1: Анализ банковских операций

Регулярные поступления одинаковыми суммами от разных отправителей с комментарием «аренда», «за квартиру», «оплата по договору». Банки обязаны передавать сведения о подозрительных операциях по закону 115-ФЗ.

Источник 2: Мониторинг площадок объявлений

ФНС использует специальное ПО для сбора данных с Авито, ЦИАН, Суточно.ру. Алгоритмы сопоставляют адреса из объявлений с данными Росреестра и выявляют собственников, не зарегистрированных как налогоплательщики.

Источник 3: Жалобы третьих лиц

Соседи жалуются на шум от посуточных квартирантов, управляющая компания сообщает о коммерческом использовании жилья, бывший арендатор после конфликта направляет донос в налоговую.

Источник 4: Перекрестные проверки

При проверке юрлица-арендатора налоговая запрашивает договоры аренды. Если арендодатель — физлицо без статуса самозанятого или ИП, информация автоматически передается в ИФНС по месту его регистрации.

Таблица штрафов: от административки до уголовки

Реальный кейс: цена трехлетней «экономии»

Исходные данные: Собственник сдавал две квартиры по 40 000 руб./мес. каждую три года без уплаты налогов. Арендаторы — физлица, переводили на карту с пометкой «аренда».

Обнаружение: Соседка пожаловалась участковому на шумных квартирантов. Полиция составила протокол, копия ушла в управляющую компанию. УК направила запрос в налоговую о статусе собственника. Началась проверка.

Расчет последствий:

Санкции:

Если бы оформил самозанятость:

Эту сумму можно было использовать как первоначальный взнос по ипотеке на третью квартиру для расширения арендного портфеля.

Добровольное декларирование: как выйти из тени без последствий

Если вы сдаете недвижимость несколько лет без уплаты налогов, но проверка еще не началась — есть возможность легализоваться с минимальными потерями.

Алгоритм действий:

Экономия: избежите штрафа 20-40% от суммы недоимки. На примере выше: вместо 617 280 руб. заплатите 374 400 + 168 000 (пени) = 542 400 руб. Экономия 74 880 рублей.

Документы и онлайн-касса: что обязательно, что опционально

Распространенный миф: если арендатор — физлицо, никакие документы не нужны, можно работать по устной договоренности. Реальность: договор аренды обязателен в любом случае, а его отсутствие создает риски для обеих сторон.

Минимальный пакет документов для любого режима

Договор аренды — обязательный документ независимо от статуса арендодателя (ст. 606 ГК РФ). Требования к форме:

Государственная регистрация: обязательна для договоров сроком от 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Частая схема обхода: договор заключается на 11 месяцев с автоматической пролонгацией — регистрация не требуется.

Акт приема-передачи — документ, фиксирующий состояние квартиры на момент заселения. Обязателен для защиты интересов обеих сторон (не налоговое требование). Рекомендуется приложить фотографии с датой.

Когда онлайн-касса обязательна, а когда нет

Применение ККТ зависит от комбинации двух факторов: статус арендодателя + способ получения оплаты.

*Освобождение по п. 2.1 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ — необходимо проверить актуальность для вашего вида деятельности.

**При расчетах в безналичном порядке (кроме электронных средств платежа с их предъявлением) по п. 9 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ.

Штраф за работу без кассы: расчет рисков

Для ИП: от 25% до 50% суммы расчета, минимум 10 000 рублей.

Для ООО: от 75% до 100% суммы расчета, минимум 30 000 рублей.

Повторное нарушение в течение года: дисквалификация должностного лица на срок до 2 лет (для директора ООО) или административное приостановление деятельности ИП до 90 суток.

Документооборот: сколько времени отнимает учет

Самозанятый: после получения оплаты открываете приложение «Мой налог», нажимаете «Новая продажа», вводите сумму и отправляете чек арендатору. Время: 30 секунд. Отчетность формируется автоматически, декларации не требуются.

ИП на УСН без кассы: раз в месяц вносите в КУДиР (Книгу учета доходов и расходов) данные о поступлениях. Раз в год заполняете декларацию по УСН (можно через бесплатный сервис на nalog.ru). Время: 2-3 часа в квартал.

ООО на УСН: ежемесячно формируете первичные документы (акты оказания услуг), ведете бухгалтерский учет, ежеквартально сдаете расчет по страховым взносам за работников, ежегодно — баланс и декларацию. Без бухгалтера не обойтись. Стоимость услуг: от 30 000 руб./год для простейших схем.

Срок хранения: все документы (договоры, платежки, акты) хранятся 5 лет с момента окончания налогового периода. Для договора, заключенного в 2026 году, срок хранения — до конца 2032 года.

Переход между режимами: как не потерять деньги и не нарушить закон

Критичная ситуация: самозанятый в ноябре понимает, что к концу года доход превысит 2,4 млн рублей. Если действовать хаотично, можно попасть на общую систему налогообложения с НДФЛ 13% и НДС 22% и потерять все преимущества спецрежимов.

Таймлайн перехода с НПД на ИП: точная инструкция

День «Х»: превышен лимит 2 400 000 рублей

Приложение «Мой налог» автоматически фиксирует момент превышения и отправляет уведомление. С этого дня право на НПД утрачивается, все последующие доходы не могут облагаться по ставке 4-6%.

Действия в течение 20 календарных дней:

Упреждающая регистрация ИП: стратегия для растущего бизнеса

Рекомендуемая практика: если месячный доход стабильно превышает 180 000 рублей, регистрируйте ИП заблаговременно — не дожидаясь достижения годового лимита 2,4 млн.

Преимущества ранней регистрации:

Стоимость «страховки»: страховые взносы ИП — 57 390 руб. за год. Если зарегистрировались в августе, взносы пропорционально уменьшаются: 57 390 / 12 × 5 месяцев = 23 913 рублей за неполный год.

Формула расчета безубыточности: ИП выгоднее НПД, когда доход превышает порог, при котором экономия от вычета взносов компенсирует их уплату.

Расчет для УСН 6%:

Точка безубыточности при работе с физлицами (НПД 4% vs ИП УСН 6%):

Переход с ИП обратно на самозанятость: когда это имеет смысл

Сценарий: предприниматель сдавал три квартиры через ИП, получал 150 000 руб./мес. (1,8 млн/год). Продал две квартиры, остался доход 50 000 руб./мес. (600 000/год). Имеет ли смысл закрывать ИП и возвращаться на НПД?

Сравнение нагрузки:

ИП УСН 6%:

Самозанятый НПД 4%:

Экономия при переходе на НПД: 36 390 рублей ежегодно.

Процедура закрытия ИП:

Смена объекта налогообложения на УСН: «Доходы» vs «Доходы минус расходы»

Правило: изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года. Уведомление подается до 31 декабря текущего года.

Когда УСН 15% «Доходы минус расходы» выгоднее УСН 6% «Доходы»:

Если расходы превышают 60% от доходов, имеет смысл рассмотреть переход на УСН 15%. Пример: собственник взял квартиру в ипотеку специально для сдачи в аренду.

Сравнение:

УСН 6% «Доходы»:

УСН 15% «Доходы минус расходы»:

В этом примере УСН 6% выгоднее на 72 000 рублей!

Но если регион снизил ставку УСН 15% до 5%:

Региональные льготы: как сэкономить от 20 000 до 100 000 рублей в год

Федеральный закон устанавливает базовые ставки, но регионы имеют право их снижать. Эти льготы работают автоматически — достаточно зарегистрировать ИП в нужном субъекте РФ.

Льгота 1: Пониженная ставка УСН «Доходы»

Базовая федеральная ставка — 6%, но регионы могут снизить ее до 1%. Например:

Практический расчет разницы: доход 1 500 000 руб./год.

На базовой ставке 6%:

На льготной ставке 1%:

Экономия: 20 610 рублей ежегодно только за счет правильного выбора региона для регистрации.

Льгота 2: Пониженная ставка УСН «Доходы минус расходы»

Базовая ставка 15%, регионы снижают до 5%. Этот режим выгоден, если расходы составляют более 60% от доходов.

Сценарий применения: собственник взял квартиру в ипотеку специально для сдачи в аренду. Ежемесячный платеж по кредиту 80 000 руб. (из них 60 000 руб. — проценты, которые можно учесть в расходах). Арендная плата 100 000 руб./мес.

Расчет за год:

Льгота 3: Региональные коэффициенты для патента

Стоимость патента на сдачу недвижимости рассчитывается от потенциально возможного дохода, который устанавливают региональные власти. Разброс огромный:

Когда патент выгоднее УСН: если фактический доход превышает потенциальный.

Пример: квартира в Нижнем Новгороде сдается за 50 000 руб./мес., годовой доход 600 000 руб.

В этом примере УСН 6% выгоднее на 18 000 рублей, так как взносы полностью вычитаются из налога.

Патент становится выгоден при высоком доходе:

Квартира в Нижнем Новгороде сдается за 80 000 руб./мес., годовой доход 960 000 руб.

Здесь тоже УСН выгоднее, но разница сократилась. Патент становится выгодным при еще более высоких доходах или если регион установил низкий потенциальный доход.

Нестандартные ситуации: сложные кейсы из практики

Теория описывает идеальные сценарии, но реальность полна исключений. Эти кейсы встречаются редко, но именно они приводят к самым дорогим ошибкам.

Кейс 1: Оптовая торговля + сдача складских помещений

Ситуация: ИП торгует стройматериалами оптом на УСН 6% «Доходы». Владеет складским комплексом, часть которого (30%) не используется. Решил сдать свободные площади в аренду другому предпринимателю.

Проблема: два вида деятельности в рамках одного ИП. Весь доход (и от торговли, и от аренды) облагается по единой ставке УСН 6%. Но для аренды доступен патент, который может быть выгоднее.

Решение: зарегистрировать патент только на деятельность по сдаче недвижимости (код ОКВЭД 68.20.1), а торговлю оставить на УСН. Вести раздельный учет доходов. Главное — четко разграничить: доходы от аренды проходят через один расчетный счет (или субсчет), доходы от торговли — через другой.

Налоговая экономия: аренда приносит 1 200 000 руб./год. УСН 6% = 72 000 руб. Патент в регионе стоит 40 000 руб. Экономия: 32 000 рублей ежегодно.

Кейс 2: IT-услуги (самозанятость) + сдача квартиры

Ситуация: программист работает как самозанятый, разрабатывает сайты для заказчиков. Доход 80 000 руб./мес. Параллельно сдает квартиру за 35 000 руб./мес. Суммарный годовой доход: (80 000 + 35 000) × 12 = 1 380 000 руб. — в пределах лимита НПД.

Нюанс: если заказчики — юрлица (ставка 6%), а арендатор — физлицо (ставка 4%), нужно формировать разные чеки в приложении «Мой налог» с указанием типа контрагента.

Ошибка: программист по привычке указывает всех контрагентов как юрлиц и переплачивает налог с аренды. За год переплата: 35 000 × 12 × (6% - 4%) = 8 400 рублей.

Правильная схема: в приложении «Мой налог» при формировании чека выбирать тип покупателя:

Кейс 3: Производство + аренда офиса в собственном здании

Ситуация: ООО производит мебель, владеет зданием 1000 кв.м. Под производство занято 700 кв.м, остальные 300 кв.м сдаются в аренду IT-компании под офис.

Проблема: смешанное использование недвижимости. Как учитывать налог на имущество? Как распределять коммунальные расходы?

Решение:

Налоговая оптимизация: доход от аренды — это операционный доход ООО, облагается по УСН так же, как доход от продажи мебели. Если ООО на УСН «Доходы минус расходы» 15%, можно учесть в расходах: амортизацию здания, коммунальные платежи, ремонт арендуемой части.

Кейс 4: Частичное исполнение договора и возвраты

Ситуация: самозанятый заключил договор аренды квартиры на год с помесячной оплатой 40 000 руб. Арендатор внес предоплату за 3 месяца (120 000 руб.) в январе, но через месяц расторг договор досрочно. Нужно вернуть деньги за 2 неиспользованных месяца (80 000 руб.).

Вопрос: как учитывать возврат в налоговой базе?

Правильная схема:

Кейс 5: Ошибки в договоре и их налоговые последствия

Ситуация: в договоре аренды указана сумма 30 000 руб./мес., но фактически арендатор платит 35 000 руб. (5 000 руб. доплата за парковочное место, о которой договорились устно).

Риск: при проверке налоговая увидит расхождение между договором и фактическими платежами. Доплата 5 000 руб. может быть переквалифицирована в «доход от неустановленного источника» с требованием доказать его легальность.

Правильное оформление: заключить дополнительное соглашение к договору, где прописать: «Стоимость аренды квартиры 30 000 руб./мес. + стоимость парковочного места 5 000 руб./мес. Итого: 35 000 руб./мес.»

Альтернатива: включить парковку в общую стоимость аренды. Один платеж удобнее для учета и не вызывает вопросов.

Алгоритм выбора: пошаговая инструкция для вашей ситуации

Универсального ответа не существует — оптимальный режим зависит от комбинации факторов. Пройдите по блок-схеме, чтобы найти свое решение.

Шаг 1: Определите годовой доход от аренды

Шаг 2: Доход до 600 000 руб./год

Шаг 3: Доход от 600 000 до 2 400 000 руб./год

Шаг 4: Доход свыше 2 400 000 руб./год

Шаг 5: Дополнительные критерии

Шаг 6: Проверьте региональные льготы

Шаг 7: Рассчитайте полную стоимость

Не ограничивайтесь налоговой ставкой — учтите:

Чек-лист перед запуском: что сделать в первую очередь

Главное

Правильный выбор налогового режима экономит десятки тысяч рублей ежегодно. Самозанятость НПД подходит для доходов до 2,4 млн руб./год и одного-двух жилых объектов — минимум отчетности, ставка 4-6%. ИП на УСН 6% оптимален при доходах от 2,4 млн руб., коммерческой недвижимости или работе с корпоративными клиентами — обязательные взносы полностью вычитаются из налога. ООО создавайте только для масштабного портфеля или привлечения инвестиций — двойное налогообложение съедает 18-20% прибыли.

Критичные ошибки, которые стоят дорого: работать без регистрации (штрафы до 600 000 руб.), пропустить 20-дневный срок перехода с НПД на УСН (попадание на ОСНО с НДС 22%), сдавать коммерческую недвижимость как самозанятый при наличии признаков предпринимательства (переквалификация и доначисления), не учитывать региональные льготы (переплата до 50 000 руб./год).

Используйте алгоритм выбора из статьи, сравните полную стоимость каждого режима с учетом взносов и времени на учет. При доходе близко к лимиту 2,4 млн руб. регистрируйте ИП заблаговременно — это страховка от попадания на ОСНО. Проверяйте региональные льготы ежегодно: ставки УСН могут снижаться с 6% до 1%, экономия от этого превышает стоимость бухгалтера.