Как бизнесу снизить арендную плату во время и после карантина

Значительная часть расходов ИП или организации уходит на аренду помещений. В связи с введением карантина, многим предпринимателям пришлось на время прекратить ведение бизнеса. Однако, не каждый арендодатель пошёл навстречу арендатору и не стал уменьшать плату за помещение.

Как коронавирус повлиял на аренду помещений

Порядок аренды помещений регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель за плату предоставляет имущество во временное пользование.

Карантин в России начали вводить в марте, ограничивая деятельность предприятий. В указе Президента РФ от 02.04.2020 N 239 был перечислен список отраслей, которые могли продолжить работу. Согласно п. 1 и 2, в стране вводились обязательные нерабочие дни.

В связи с этим, предприятия, которые не входили в перечень, были вынуждены не работать во время карантина. Предприниматели, которые не владеют собственными офисами или точками продаж, должны были продолжать платить аренду.

Арендодатели не могли ввести полное временное освобождение арендодателей от оплаты, так как их собственные расходы за помещение остались прежними. Если же удалось договориться на уменьшение размера оплаты — договор необходимо оформлять письменно.

Поддержка арендаторов государственных помещений

Если предприниматель или организация арендуют помещение у государства, им полагаются льготы. Чтобы получить льготы, предприятие должно быть субъектом малого или среднего бизнеса или некоммерческой организацией, оказывающей общественно полезную деятельность.

Премьер-министр РФ на заседании правительства 19 марта объявил, что тем, кто арендует государственные или муниципальные помещения, будет предоставлена временная отсрочка.

Если деятельность предприятия попала в список наиболее пострадавших отраслей, то арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы за апрель — июнь. Это относится только к арендаторам казённого имущества.

Можно ли не платить за аренду

Из-за карантина, предприниматели не могли вести бизнес в арендованных помещениях. Однако, ограничение доступа к помещению произошло не по вине арендодателя. По этой причине арендатор не может отказываться от оплаты и требовать возмещение убытков.

Если помещение было закрыто по инициативе арендодателя, а не на основе Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239, то арендатор может отказаться от оплаты на время простоя. В п.2 ст. 328 ГК РФ сказано, что при несоблюдении одной стороной предусмотренного договором обязательства, другая сторона может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещение убытков.

Как уменьшить арендную плату

Если нет возможности полностью отказаться от оплаты помещения на время карантина, арендатор может попробовать добиться её снижения.

В случае, когда арендодатель готов пойти на снижение стоимости, он составляет дополнительное соглашение. Если же собственник не согласен на снижение, то арендатор может обратиться в суд.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Из п.1 ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменён в связи с непредвиденным и существенным изменением обстоятельств. Эпидемию коронавируса можно считать непредвиденным случаем, поэтому арендатор может попробовать договориться о снижении арендной платы с собственником на основании ст. 451 ГК РФ. Однако, имущественные споры могут длится от двух месяцев до года. Поэтому, если к соглашению прийти не удалось, это метод не будет продуктивным.

Ухудшение условий аренды. Если собственник изменил условия, например, ограничил доступ к помещению, арендатор может потребовать снижение размера оплаты. Однако, это возможно только в случае, когда арендодатель изменил условия по собственной инициативе, а не в связи с изменением в законодательстве.

Поддержка бизнеса во время пандемии. Арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы в 2020 году, опираясь на Федеральный закон N 98-ФЗ.

Снижение оплаты можно запросить с момента, когда помещение стало недоступным арендатору. О размере арендной платы арендатор и собственник должны договориться самостоятельно. В случае, если договориться не получилось, вопрос можно решить через суд. Оплата, назначенная судом, будет усреднённой по данному региону и отрасли.

Как получить отсрочку по оплате

Чтобы избежать штрафы, пени, неустойки или расторжение договора об аренде, можно воспользоваться отсрочкой по оплате.

В Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. N 439 были установлены требования к условиями и срокам отсрочки оплаты аренды:

1. Обязательная отсрочка предоставляется арендаторам, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших во время коронавируса.

2. Отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется с момента введения режима полной готовности до 1.10.2020. Оплата задолженности должна осуществляться с 1.01.2021 г. по 1.01.2023 г. ежемесячно в половинном размере арендной платы.

Сторонами договора могут быть установлены другие условия отсрочки, при условии, что такой договор не ухудшит положение арендатора.

Важно: отсрочка касаются только арендной платы. Платежи за коммунальные услуги к ним не относятся.

Можно ли пойти на крайние меры и расторгнуть договор

Арендатор обязан платить аренду весь срок, указанный в договоре. В п.2 ст. 610 ГК РФ указано, что если договор заключён на неопределённый срок, договор может быть расторгнут за три месяца. Некоторые договоры предусматривают упрощённый порядок расторжения договора.

Из ст. 451 ГК РФ следует, что расторгнуть договор досрочно можно, при условии, что произошло существенное изменение обстоятельств.

В связи с распространением коронавирусной инфекции и применения карантинных мер, был принят Федеральный закон от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ. Из него следует, что:

• малые и средние предприятия, деятельность которых попала в перечень наиболее пострадавших отраслей, могут досрочно расторгнуть договор;

• расторжение договора возможно спустя две недели после попытки снизить арендную плату.

Малый и средний бизнес, попавший в список наиболее пострадавших отраслей экономики во время карантина может платить вдвое меньше за аренду, если соблюдены условия, изложенные в законодательстве.